Alquileres en San Juan: se abre una nueva etapa con libertad absoluta para pactar

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El mercado inmobiliario de San Juan inicia un nuevo capítulo en materia de alquileres a partir del decreto del Presidente Milei que deroga la Ley 27.551 regulatoria del sector. Esto provoca cambios sustanciales que generan expectativas tanto en propietarios como en inquilinos.

Contratos vigentes: prórrogas o fin de la relación contractual

Los contratos firmados en San Juan bajo la Ley 27.551 y su modificatoria 27.737 mantienen plena validez hasta su fecha de finalización establecida. Una vez que llegue el vencimiento, las partes tienen dos opciones:

a) Hacer una prórroga, manteniendo exactamente las mismas condiciones pactadas originalmente. Esta opción permite extender la relación contractual hasta 20 años con las pautas iniciales.

b) Finalizar el vínculo: ello obliga a firmar un nuevo contrato si inquilino y propietario desean continuar la relación. Este nuevo convenio se rige exclusivamente por el Código Civil y Comercial, sin injerencia alguna de la derogada Ley de Alquileres.

Nuevos contratos: libertad absoluta para pactar entre partes

Los contratos firmados en la provincia a partir de la vigencia del decreto presidencial tienen las siguientes características, con total libertad entre las partes:

  • Plazo: no existe un mínimo legal. En defecto de acuerdo de partes, el período será de 2 años.
  • Ajustes: frecuencia e índice queda a criterio de inquilinos y propietarios. Puede ser un indicador público o privado. Entre los índices públicos que se podrán pactar se encuentran el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide la inflación, índices salariales como el RIPTE, o índices específicos de actualización de contratos como el ICC y el ICL. También se permite elegir índices privados que elaboren entidades especializadas en economía y estadística. Un ejemplo son los indicadores de precios que publican consultoras o entidades financieras. Incluso es válido crear un índice propio acordado específicamente entre las partes contratantes basado en variables macroeconómicas, datos del mercado inmobiliario u otros parámetros. En definitiva, no hay ninguna limitación en utilizar el índice de ajuste periódico que mejor se adapte al contrato y sea fruto del consenso entre inquilino y propietario según la realidad económica.
  • Moneda: es válido pactar en pesos, dólares, euros o cualquier divisa. Los pagos deben realizarse en la moneda acordada.
  • Depósito en garantía: las partes deciden el monto y condiciones de devolución.
  • Expensas: definir quién y en qué proporción las abonará.
  • Rescisión anticipada: determinar posibilidad, causales y costos de finalización del contrato.

En síntesis, la capacidad de pactar todas las cláusulas vuelve a sujetarse únicamente al acuerdo privado entre inquilino y propietario, sin injerencia legal alguna.

Expectativas: más oferta y precios a la baja

En el sector inmobiliario de San Juan se especula que esta mayor libertad contractual traerá dos consecuencias positivas:

  • Incremento de la oferta de viviendas disponibles para alquiler, gracias a que los propietarios pueden fijar plazos e indexaciones más convenientes.
  • Caída de los valores de los alquileres, como resultado de una mayor competitividad ante más unidades ofrecidas.

De esta forma, en materia de alquileres en San Juan, se pronostica un escenario benéfico tanto para inquilinos como para propietarios tras la derogación de la Ley 27.551 en la provincia. Habrá que observar si estas expectativas efectivamente se cumplen en los próximos meses en el mercado de San Juan.

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